Rynek nieruchomości biurowych w Polsce dynamicznie się rozwija. Realizowanych jest coraz więcej nowych inwestycji, a w krajobrazie polskich miast regionalnych coraz bardziej odznacza się funkcja biurowa. Polska jest liderem na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Największym rynkiem biurowym w Polsce jest Warszawa. W stolicy dostępne jest ponad 5,5 miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Przy tak bogatej ofercie można spodziewać się dużej rozpiętości w wysokości czynszu. Czynniki, które mają wpływ na wysokość czynszu najmu można podzielić na dwie grupy. Pierwszą z nich jest ta związana z rynkiem nieruchomości, ponieważ stawki czynszu są funkcją cech demograficznych i gospodarczych rynku. Natomiast, druga grupa to czynniki techniczne, bezpośrednio związane z nieruchomością. Poznaj czynniki, które różnicują wysokości czynszów na polskim rynku biurowym.
CZYNNIKI ZWIĄZANE Z RYNKIEM NIERUCHOMOŚCI
1. LOKALIZACJA
Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem wpływającym na wysokość czynszów w biurowcach. Pośrednio wpływa, również na inne istotne elementy, np. na dostępność komunikacyjną. Najwyższe stawki czynszu w Warszawie występują w Centralnym Obszarze Biznesu. Wraz z oddalaniem się od centrum miasta czynsze spadają. Oczywiście są inwestycje zlokalizowane poza COB, które są unikalne w skali całego miasta i ich czynsze są podobne do tych w centralnych lokalizacjach.
Niektóre lokalizacje w Warszawie mają status prestiżowych. Wiele korporacji oraz dużych firm jest zainteresowanych wyłącznie tego typu miejscami. Z tego względu występuje niejako „moda” na pewne lokalizacje. W Warszawie obecnie jedną z najbardziej popularnych lokalizacji jest bliska Wola, a szczególnie okolica Ronda Daszyńskiego. Realizowanych jest tam wiele charakterystycznych inwestycji, ponadto jest świetnie skomunikowana i położona w bliskim sąsiedztwie ścisłego centrum. Inwestycje usytuowane w atrakcyjnych lokalizacjach i reprezentujące wysoki standard, przeważnie są wynajęte w całości lub w większości, np. Biura Koszyki czy Wronia 31.
2. GRUPY DOCELOWE
Dostępność grup docelowych w dużym stopniu warunkuje możliwe wysokości czynszu. Jeżeli, inwestor planuje realizacje A-klasowej inwestycji, której grupą docelową będą korporacje zagraniczne, ustali czynsz zgodny z możliwościami klienta, czyli w tym przypadku wysoki. Jednak, taka grupa docelowa może nie występować lub w niewystarczającej liczbie, żeby sprostać oczekiwaniom właściciela. Wówczas właściciel musi przemyśleć jaka grupa docelowa będzie odpowiednia dla jego inwestycji i do niej dostosować wysokość czynszu.
3. CECHY MIASTA
Konkurencyjność gospodarcza zwiększa dynamikę zmian w mieście, które chce utrzymać lub podnieść swoją pozycję. Zmiany zachodzą w wielu sferach funkcjonowania miasta. Wzrost rangi samego miasta na arenie krajowej czy międzynarodowej, może mieć wpływ na wysokości czynszów. W momencie, kiedy miasto staje się konkurencyjne gospodarczo, przyciąga firmy zagraniczne. Wiąże się to ze wzrostem popytu, który natomiast będzie przyciągał inwestorów. Ponadto, czynsze w inwestycjach tworzonych, aby sprostać wymaganiom klienta zagranicznego, który dobrze zna standardy największych miast europejskich lub światowych, będą wyższe.
Bardzo istotnym elementem dla inwestorów jest jakość przestrzeni miejskiej. Nie można jej ocenić tak samo dla całego miasta. Niektóre fragmenty miasta będą lepiej zaplanowane, wyposażone w odpowiednią infrastrukturę i bardziej atrakcyjne wizualnie. Popularnym trendem wśród deweloperów obecnie jest realizowanie przestrzeni publicznych w ramach inwestycji. Ich projekty stają się bardziej atrakcyjne dla najemców, ale mają też pozytywny wpływ na jakość okolicznej przestrzeni. Świetnym przykładem takiego miejsca są ogrody i przestrzenie publiczne w kompleksie Business Garden. Dodatkowo, jeżeli w okolicy inwestycji znajdują się atrakcyjne obiekty lub miejsca to wzmaga to ruch, który jest istotny dla handlu i gastronomii w parterach biurowców. Ponadto, istotne dla stawek czynszu jest bezpieczeństwo okolicy, w której inwestycja jest zlokalizowana.
4. PODAŻ I POPYT NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH
Obserwując, rozwój funkcji biurowej w Warszawie w ostatnich latach, mogłoby się wydawać, że podaż jest wysoka. Co roku powstaje wiele nowych inwestycji, a w stolicy obecnie dostępne jest ponad 5,5 miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowych. Jednak, przez wiele lat podaż powierzchni biurowej w Warszawie była niska. Powodem, tego był bardzo wysoki popyt na biura w ostatnich latach. Oczywiście, jeśli popyt jest wyższy niż podaż, pojawia się wzrost konkurencji oraz cen. Tym samym, jeśli przykładowo, wzrośnie popyt na nowoczesne powierzchnie w wieżowcach, wzrośnie, również wysokość czynszu najmu w takich obiektu, ponieważ dostępność tego typu „produktu” jest ograniczona. Obecnie popyt na biura jest umiarkowany, ale możliwe jest, że w najbliższym czasie będzie spadał. Wskaźnik pustostanów w Warszawie w dalszym ciągu pozostaje na stosunkowo niskim poziomie, czyli około 7,5% – ale rośnie.
6. OBECNOŚĆ KONKURENCJI
Obecność konkurencji w pobliżu budynku ma wpływ na wysokość czynszu. Oczywiście, mowa tu o budynkach o porównywalnych parametrach.
Konkurencja z pewnością może kojarzyć się z miejscami kumulacji funkcji biurowej, np. dzielnicą biznesową na Służewcu. Faktycznie, w przypadku tego miejsca konkurencja jest niezwykle duża, a właściciele na wiele sposobów muszą tworzyć konkurencyjne oferty dla potencjalnych klientów. Jednym ze sposobów jest właśnie obniżanie czynszów. W obiektach porównywalnych, podobnie zlokalizowanych te różnice w czynszach nie będą bardzo duże. Jednak w tym przypadku mała rozbieżność w wysokościach czynszów będzie miała kluczowe znaczenie. Przykładowo, przy ulicy Postępu zlokalizowanych jest co najmniej kilkanaście inwestycji, czyli, m.in.: Adgar Plaza, AmerEstate, Park Postępu, Postępu 14, Orion oraz Sirius.
W mniej popularnych lokalizacjach, w których nie ma wiele obiektów biurowych, również możemy spotkać się z konkurencją. Obiekty położone w pobliżu, również próbują stawać się atrakcyjniejsze dla klienta przez niższy czynsz najmu.
Jednak, istnieje, również rodzaj konkurencji, która powoduje wzrost wysokości czynszu. Dobrym przykładem są tereny przy Rondzie Daszyńskiego. Początkowo powstał tam niezwykle charakterystyczny kompleks Warsaw Spire, który jako inwestycja o niezwykle wysokim standardzie, mogła oferować wysokie czynsze. Powstawanie kolejnych inwestycji w tym miejscu nie zmuszało inwestorów do znacznego obniżania czynszów. Powodem tego było podniesienie prestiżu lokalizacji, dzięki kumulacji atrakcyjnych obiektów biurowych. Początkowo, tylko lokalizacja w pobliżu centrum miasta stanowiła walor tego miejsca. Obecnie stanowi nowe centrum biznesowe miasta i choć konkurencja jest coraz większa, czynsze nie ulegają zmianie.
7. DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA
Dostępność komunikacyjna stanowi niezwykle ważny element podczas decyzji o wyborze biura przez najemców. W przypadku komunikacji miejskiej wysokie czynsze zdecydowanie będą w budynkach położonych przy metrze lub linii tramwajowej. Linie autobusowe, również stanowią walor komunikacyjny, jednak możliwość zatrzymania się autobusu w korkach, sprawia, że jest to mniej niezawodny środek komunikacji. Dodatkowo, niektóre inwestycje zlokalizowane są w pobliżu stacji kolei podmiejskiej. Najbardziej atrakcyjne obiekty, a tym samym te o najwyższych czynszach, to te, które położone są w pobliżu kilku rodzajów środków komunikacji miejskiej. Przykładowo, inwestycje przy Rondzie Daszyńskiego są obsługiwane przez metro, linie tramwajowe oraz autobusowe.
Część najemców nie decyduję się na korzystanie z komunikacji miejskiej i wybiera indywidualny środek transportu. Dla osób dojeżdżających samochodem istotne będzie jakie arterie komunikacyjne znajdują się w pobliżu inwestycji oraz czy biurowiec posiada parking. Natomiast, rowerzyści będą zwracać uwagę na ścieżki rowerowe w okolicy oraz zaplecze techniczne (parkingi rowerowe, prysznice). Te kwestie różnicują wysokości czynszu za biuro. Dodatkowo, dla najemców najbardziej istotnym elementem związanym z dojazdem do pracy jest czas. Oczywiście, jest to uzależnione od miejsca zamieszkania pracowników, jednak inwestycje, które są dobrze zaplanowane pod kątem dostępności komunikacyjnej będą posiadały wyższy czynsz. Wysokość czynszu najmu jest odwrotnie proporcjonalna do kosztów transportu.
CZYNNIKI ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIĄ (TECHNICZNE)
1. WIEK BUDYNKU
Nowoczesne biurowce o ciekawej architekturze wzbudzają zainteresowanie najemców, oferując im nowe, atrakcyjne powierzchnie, a tym samym najwyższe czynsze.
Biurowce przeważnie dość szybko się starzeją. Oczywiście w dalszym ciągu nadają się do użytku, jednak przestają spełniać wymagania najemców. W przypadku starszych biurowców czynsz jest przeważnie niski, żeby przyciągnąć najemców poszukujących taniego biura, nie zważających na standard powierzchni. Niestety, często nawet niskie czynsze nie wzbudzą zainteresowania.
Nieruchomość komercyjna ma przynosić właścicielowi zysk, więc w momencie wyeksploatowania budynku, inwestorzy często decydują się na wyburzenie starego obiektu i budowę nowego, bardziej rentownego. Przykładem obiektu, który ma zostać wyburzony, aby ustąpić miejsca nowej inwestycji, jest 23-letni biurowiec Ilmet, położony w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji przy Rondzie ONZ. Na jego miejscu ma powstać nowa realizacja firmy Skanska – wieżowiec Warsaw One.
Niekiedy właściciele podejmują decyzję o przebudowie obiektu i modernizacji, przez co budynek zyskuje nowe oblicze i znowu jest atrakcyjny dla najemców, np. budynek Spektrum Tower przy ul. Twardej przeszedł kilka lat temu generalny lifting.
2. STANDARD I KLASA BUDYNKU
Na polskim rynku występują klasy budynków – A+, A, B+, B oraz C. Istnieje, również wiele budynków pozaklasowych, które nie spełniają wymogów żadnej z klas. Klasa budynku bezpośrednio odnosi się do standardu oraz lokalizacji, więc im wyższa klasa budynku tym wyższy czynsz. Właśnie, dlatego najwyższe czynsze występują w budynkach klasy A+ i A, ponieważ to one prezentują najwyższy standard oraz są najlepiej zlokalizowane, np. Q22, Rondo 1 oraz Warsaw Financial Center. Oczywiście, nie każdy najemca będzie potrzebował reprezentacyjnego biura w centrum miasta. Polskie biurowce oferują powierzchnie o bardzo różnym standardzie, więc firmy poszukujące swojej siedziby nie powinny mieć problemu ze wynajmem biura dopasowanego do swoich upodobań. Kwestie, które wpływają na standard budynku to: architektura obiektu, jakość wykorzystanych materiałów wykończeniowych, liczba miejsc parkingowych, wyposażenie techniczne, proekologiczne rozwiązania, estetyka powierzchni wspólnych.
3. PIĘTRO
Czynsz za metr kwadratowy powierzchni biurowej nie zawsze jest identyczny w biurowcu. Głównie w przypadku wieżowców cena wzrasta wraz z wysokością budynku. Biura na najwyższych piętrach przeważnie są najdroższe, ale również najbardziej prestiżowe. Ponadto, z wysokością związany jest też dostęp do światła dziennego, który, również różnicuje ceny czynszów.
4. CERTYFIKATY EKOLOGICZNE – BREEAM, LEED i WELL
Obecnie coraz bardziej popularne na polskim rynku nieruchomości komercyjnych są certyfikaty ekologiczne, takie jak: LEED, BREEAM oraz nowy system WELL. Proekologiczne rozwiązania pozwalają na oszczędność energii, co skutkuje niższymi kosztami eksploatacyjnymi. Jednak zrównoważone budownictwo jest zdecydowanie droższe. Z tego względu stawki czynszów w certyfikowanych budynkach będą wyższe.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest bardzo zróżnicowany, przez co firmy poszukujące siedziby mają duży wybór. Wyżej wymienione elementy różnicujące czynsz to tylko te najczęściej spotykane. Oczywiście, na wysokość czynszu mogą wpływać też inne, bardziej indywidualne czynniki.
