Podejmując decyzję o wynajmie biura, możemy się spotkać z wieloma pojęciami, które dla osoby z poza rynku nieruchomości mogą być nieznane. Świadomość co oznaczają niektóre pojęcia, z którymi spotykamy się w umowach najmu ma ogromne znaczenie. Przed zawarciem umowy warto się z nimi zapoznać, aby uniknąć zaskoczenia, dlaczego pojawiają się niektóre dodatkowe koszty lub zapisy. Poznaj podstawowe definicje związane z wynajmem powierzchni biurowej, aby z większą świadomością podejmować decyzje na rynku nieruchomości komercyjnych.
WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI WSPÓLNEJ BUDYNKU
Współczynnik powierzchni wspólnej (Add-on factor) – stosowany przy wynajmie powierzchni biurowej i handlowej. Określa on udział powierzchni wspólnych w powierzchni brutto całego budynku i jest wyrażony w procentach. W skład powierzchni wspólnych wchodzą między innymi: korytarze, ciągi komunikacyjne, hol recepcyjny, wspólne kuchnie i toalety, pomieszczenia techniczne budynku. Wielkość tego współczynnika, zależy głównie od projektu architektonicznego budynku. To architekt wraz z inwestorem decydują ile powierzchni wspólnej powstanie w budynku. Obecnie coraz częściej projektuje się biurowce, w taki sposób, aby współczynnik powierzchni wspólnej był jak najniższy, tym samym oferując atrakcyjniejsze warunki najmu. Bywają, również inwestycje, które budują swój prestiż, np. poprzez duże i atrakcyjne lobby z recepcją, jednak wiąże się to ze zwiększeniem współczynnika, a tym samym kosztów dla Najemców.
Całkowity czynsz, który płacimy za wynajem powierzchni biurowej jest sumą wynegocjowanego czynszu najmu powiększonego o współczynnik powierzchni wspólnych dla budynku.
Przykład: biuro o powierzchni 150 metrów kwadratowych (powierzchnia najmu netto), gdzie współczynnik powierzchni wspólnych jest równy 5%, to powierzchnia najmu będzie wynosić 150 m2 + 5% = 157,5 metrów kwadratowych. Oznacza to, że Najemca będzie płacił czynsz najmu za 157,5 m2
Przykładowe współczynniki powierzchni wspólnych w warszawskich inwestycjach:
- Astoria Premium Offices – 2,63%
- Sky Office Center – 6%
- Centrum LIM – 10%
WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI WSPÓLNEJ PIĘTRA
W przypadku, gdy w biurowcu na piętrze znajduje się kilka firm, może pojawić się dodatkowy współczynnik powierzchni wspólnej piętra. Do powierzchni wspólnej piętra zaliczamy m. in. wspólne toalety, kuchnię. Współczynnik ten stanowi udział powierzchni wspólnych w odniesieniu do powierzchni całego piętra. Przeważnie obliczany jest po podziale piętra na odrębne unity najemców. Współczynnik powierzchni wspólnej piętra nie występuje w przypadku, jeśli najemca wynajmuje całe piętro i wówczas doliczany jest jedynie współczynnik dla budynku.
Do powierzchni najmu 157,5 metrów kwadratowych, obliczonej powyżej należy dodać współczynnik piętra. Jeśli, wynosi on przykładowo 10%, to powierzchnia najmu brutto, czyli ta, za którą faktycznie płacimy, wynosi 173,25 metrów kwadratowych (Obliczenia – 1,05 x 1,1 x 150m2 = 173,25m2 ).
WSPÓŁCZYNNIK MIEJSC PARKINGOWYCH
Współczynnik miejsc parkingowych określa ilość miejsc parkingowych przypadających powierzchnię brutto budynku. Współczynnik jest stały w danym biurowcu. Współczynnik ten dotyczy, zarówno parkingu naziemnego, jak i podziemnego. Współczynnik 1:100 oznacza dla najemcy, że może oczekiwać 1 miejsca parkingowego na każde 100m2 wynajętej powierzchni.
Przykład: Wynajmując biuro o powierzchni 300 metrów kwadratowych, w budynku ze współczynnikiem miejsc parkingowych 1:100, najemca ma do dyspozycji 3 miejsca parkingowe.
Przykładowe współczynniki miejsc parkingowych w warszawskich inwestycjach:
• Nordic Park – 1:45
• Catalina Office Center – 1:60
• Lumen – 1:90
FIT-OUT
Fit-out to adaptacja i kompleksowe zagospodarowanie przestrzeni pod potrzeby i wymagania najemcy. Fit-out nie jest tym samym co remont powierzchni. W fazie początkowej przygotowań do fit-outu niezwykle istotnym elementem jest odpowiedni wywiad z przyszłym najemcą, w celu dokładnego poznania jego potrzeb. Na tej podstawie powstaje projekt powierzchni, czyli aranżacja pod potrzeby konkretnego najemcy (space – plan). Następnie rozpoczynają się prace budowlane. Prace związane z fit-outem są bardzo zróżnicowane. Bywa, że poprzedni układ zadowala nowego najemcę, wówczas pracy nad powierzchnią jest dużo mniej. Jednak, często podczas fit-outu, szczególnie przy większych powierzchniach, zmieniany jest cały układ, co wymaga wyburzeń ścian działowych, montażu nowych ścian oraz doprowadzenia instalacji wewnętrznych. Czas wykonania fit-outu jest zależny od wielkości powierzchni oraz potrzeb klienta. Przeważnie fit-out trwa od 1 do 6 miesięcy.
W przypadku wieloletnich umów najmów najmu, koszty fit-out’u najczęściej pokrywane są przez właściciela, który ma przeznaczony na to specjalny budżet. Jednak, jeśli najemca na specjalne potrzeby, których koszt będzie wyższy niż przewiduje budżet wynajmującego, wówczas za ponadstandardowe prace lub udogodnienia płaci najemca.
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW
Wskaźnik pustostanów – wyrażany procentowo, odnosi się do udziału niewynajętej powierzchni w powierzchni brutto całego budynku. Wskaźniki te są również podawane dla poszczególnych dzielnic oraz miast. W ostatnich latach w Warszawie obserwowany był wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów w budynkach biurowych i wynosił około 7,5%. Aktualnie wskaźnik ten z miesiąca na miesiąc wzrasta. Oznacza to więcej dostępnej powierzchni biurowej.
Na ilość pustostanów w budynku wpływa wiele czynników, m.in.: możliwości podziału powierzchni, prestiż budynku, obecność konkurencji, konkurencyjność czynszu, itp.
Biurowce, które mają aktualnie niskie wskaźniki pustostanów, to m.in.: Centrum Millenium, Proximo, Poleczki Business Park oraz West Station.
Mam nadzieję, że przedstawione definicje nieco przybliżyły Państwu podstawowe pojęcia związane z wynajmem. Jeśli, chodzi o zagadnienia bardziej branżowe, najemcy w poszukiwaniu biura mogą skorzystać z pomocy doświadczonych agentów nieruchomości komercyjnych, którzy będą wartościowym wsparciem w procesie wynajmu.
