W Polsce występuje obecnie pięć systemów oceny budynków komercyjnych: LEED, BREEAM, WELL, DGNB oraz HQE. Obiekty z certyfikacją LEED oraz BREEAM stanowią ponad 95% wszystkich budynków certyfikowanych w Polsce.
Rozwój budownictwa zrównoważonego jest coraz bardziej dynamiczny, przez co certyfikowanie budynków nie jest już czymś nietypowym i stało się powszechnie stosowaną praktyką w realizacji nowych inwestycji szczególnie biurowych. Certyfikacje ekologiczne budynków wyróżniają inwestycję na rynku nieruchomości i mogą być uznawane za świadectwo jakości. Ponadto, certyfikowane budynki biurowe są odpowiedzią na coraz większą liczbę międzynarodowych firm z oddziałami na całym świecie, które poszukują biur do wynajęcia o wysokim standardzie. Certyfikowane biurowce oferują standard porównywalny do innych europejskich stolic, przez co stanowią atrakcyjną przestrzeń pracy dla wymagających najemców.
LEED oraz BREEAM to dwa najbardziej znane systemy certyfikacji oferujące spójne i jasne kryteria oceny nieruchomości pod względem wpływu budynku na środowisko. Czym charakteryzują się dwa najpopularniejsze na świecie certyfikaty ekologiczne? W czym są podobne, a co je różni?
CERTYFIKAT BREEAM
Building Research Establishment Environmental Assessment Method, czyli BREEAM to brytyjski system oceny wielokryterialnej budynków. Jest to najczęściej stosowany system oceny budynków w Polsce. Cieszy się, również popularnością w całej Europie, a w Wielkiej Brytanii, z której się wywodzi w przypadku niektórych inwestycji jest nawet wymagany (np. departamenty rządowe).
Obiekty są poddawane ocenie na podstawie specjalnie określonych kryteriów w dziesięciu kategoriach: Woda, Zdrowie i dobre samopoczucie, Energia, Transport, Zarządzanie, Innowacje, Materiały, Odpady, Zanieczyszczenia oraz Wykorzystanie terenu i ekologia.
W procesie certyfikacji BREEAM konieczny jest Asesor, który zajmuje się rejestracją budynku w systemie, organizowaniem spotkań z zespołem projektowym, interpretacją wymagań, kompletowaniem dokumentacji oraz komunikacją z operatorem systemu, czyli BRE Global.
BREEAM – pięć schematów oceny inwestycji:
- New Construction – budynki nowopowstające
- In-Use – obiekty istniejące, będących w użytku minimum dwa lata
- Refurbishment & Fit-Out – renowacja i wykończenie
- Communities – projekty urbanistyczne
- Infrastructure – projekty infrastrukturalne
BREEAM – poziomy oceny budynków:
- Pass – 30-44%
- Good – 45-54%
- Very Good – 55-69%
- Excellent – 70-84%
- Outstanding – 85-100%
Przykładowe warszawskie inwestycje z certyfikatem BREEAM to: Q22, Plac Unii, Metropolitan, Warsaw Spire, The Tides, Gdański Business Center oraz Ethos.
CERTYFIKAT LEED
Leadership in Energy and Enviromental Design, czyli LEED to amerykański system oceny wielokryterialnej budynków. LEED to najpopularniejszy certyfikat na świecie. W Polsce, jednak jest drugim po certyfikacji BREEAM, najczęściej stosowanym systemem.
Budynki oceniane są w dziewięciu kategoriach: efektywna gospodarka wodna, jakość środowiska wewnętrznego, zintegrowany proces projektowy, zrównoważony teren, materiały i zasoby naturalne, priorytety regionalne, energia i środowisko, lokalizacja i transport oraz innowacje.
System LEED stworzony został zgodnie z ideą Potrójnej Linii Przewodnej, czyli teorii zrównoważonego rozwoju, związanej z równowagą pomiędzy sferą ekonomiczną, społeczną oraz środowiskową. Działania operacyjne systemu mają skutkować minimalizacją negatywnego wpływu na środowisko, obniżeniem kosztów oraz wzrostem zadowolenia użytkowników budynku.
LEED – pięć grup certyfikowanych inwestycji:
- Building Design and Construction – nowopowstające obiekty
- Interior Design and Construction – powierzchnie najmu
- Operation and Maintenance – budynki istniejących
- Homes – domy jednorodzinne (dostępna wyłącznie w Stanach Zjednoczonych)
- Neighborhood development – projekty urbanistyczne
LEED – poziomy oceny budynków:
- Certified – 40-49 punktów
- Silver – 50-59 punktów
- Gold – 60-79 punktów
- Platinium – 80-110 punktów
Przykładowe warszawskie inwestycje z certyfikatem LEED to: Rondo 1, Warsaw Financial Center, Platinium Business Park, Astoria Premium Offices, Adgar Plaza oraz Villa Metro.
PORÓWNANIE CERTYFIKACJI LEED ORAZ BREEAM – PODOBIEŃSTWA I RÓŻNICE
Niemożliwy do stworzenia jest uniwersalny, globalny system oceny budynków. Barierę stanowią warunki naturalne związane z położeniem geograficznym. Przykładowo, efektywność wodna jest problemem w Australii, ale nie w Wielkiej Brytanii. Dlatego, niezwykle ważne są możliwości dostosowania systemu do warunków naturalnych i przepisów danego kraju lub regionu. W tej kwestii bardziej elastycznym system jest BREEAM, który zdecydowanie lepiej dostosowuje się do regionalnych uwarunkowań. Istnieją projekty BREEAM Bespoke, które pozwalają Asesorowi we współpracy z operatorem, na opracowanie kryteriów oceny specjalnie dostosowanych do budynku.
System LEED nie został jednak stworzony na takim poziomie zdolności dostosowawczych, jak BREEAM i nie działa w ten sam sposób. Jest on przystosowany do standardów ASHRAE (Amerykańskie Stowarzyszenie Inżynierów Ogrzewnictwa, Chłodnictwa i Klimatyzacji) i amerykańskiego sposobu myślenia. Przykładowo, w systemie LEED przyznaje się punkty za posiadanie wystarczającej liczby miejsc parkingowych, natomiast BREEAM przyznaje punkty za minimalizowanie tej liczby, zgodnie z ideą zrównoważonego rozwoju i odejścia od indywidualnego transportu kołowego.
Powodem, dla którego BREEAM w Polsce jest najczęściej wybieranym systemem, może być fakt, iż opiera się na normach europejskich, które są znane deweloperom działającym w Europie. Natomiast, LEED wymaga przestrzegania norm amerykańskich – ASHRAE, które są bardziej restrykcyjne.
Kwestie nakładów finansowych oraz czasu przeprowadzania certyfikacji zależą od etapu realizacji inwestycji. W przypadku obiektów, które dopiero powstają, koszty i trwanie procesu są podobne w systemach LEED oraz BREEAM. Natomiast, gdy inwestycja już istnieje droższym i bardziej czasochłonnym jest uzyskanie certyfikacji LEED.
Wyższe koszty w certyfikacji LEED są po części związane z okresem monitoringu, który trwa trzy miesiące. Przez ten czas weryfikowana jest jakość pracy wewnątrz budynku. Mierzona jest efektywność rozwiązań zastosowanych w budynku. System BREEAM nie wprowadza etapu monitoringu w proces certyfikacji. Z tego względu trudnym jest mierzenie efektywności, co skutkuje brakiem możliwości wypracowania pewnych oszczędności, które pojawią, gdy budynek jest przez pewien czas monitorowany przed oddaniem go do użytku.
System BREEAM przyznaje do 10 punktów za ponadprogramowe innowacje. Natomiast w systemie LEED można uzyskać maksymalnie 4 dodatkowe punkty za innowacyjne rozwiązania.
W systemie LEED cała dokumentacja wymagana jest w języku angielskim. W przypadku BREEAM w języku angielskim sporządzony musi być raport przygotowany przez Asesora, natomiast załączone do niego materiały ewidencyjne mogą być w języku polskim.
PODWÓJNA CERTYFIKACJA LEED ORAZ BREEAM
Niektóre budynki są certyfikowane w systemie LEED oraz BREEAM jednocześnie. Dlaczego deweloperzy decydują się na certyfikację w dwóch konkurujących ze sobą systemach?
Istnieje kilka powodów, dla których inwestorzy podejmują decyzję o podwójnej certyfikacji. Posiadanie dwóch certyfikatów podwyższa wartość inwestycyjną budynku oraz sprawia, że budynek jest bardziej atrakcyjny dla rynku funduszy inwestycyjnych. Ponadto, podwójna certyfikacja podwyższa prestiż inwestycji. Może również świadczyć o chęci podkreślenia przez inwestora ekologicznego charakteru obiektu.
Przykładem budynku, który posiada, zarówno certyfikat BREEAM, jak i LEED, jest biurowiec Concept Tower zlokalizowany przy ulicy Grzybowskiej, w pobliżu Ronda Daszyńskiego. Był to pierwszy budynek w Polsce z podwójną certyfikacją.
Jako przykłady proekologicznych rozwiązań, które zastosowano w Concept Tower, można wymienić: zmniejszenie zużycia energii, dzięki oknom i elewacji o właściwościach termoizolacyjnych, zastosowanie nowoczesnych, energooszczędnych systemów klimatyzacji, wykorzystanie materiałów pochodzących z recyklingu, wyposażenie w stojaki na rowery, wyposażenie obiektu w ekologiczne urządzenia i instalacje oraz zielone tarasy.
Te dwie certyfikacje są do siebie podobne, ponieważ obie oceniają techniczną stronę budynku i rozwiązania w nim zastosowane. Ze względu na podobieństwo, podwójne certyfikacje posiada obecnie niewiele budynków. Jednak, wkrótce coraz częściej będziemy spotykać się z podwójnymi certyfikacjami, a wszystko to dzięki wejściu na polski rynek systemu oceny budynków WELL. W tym przypadku, podwójna certyfikacja będzie jeszcze bardziej wartościowa, gdyż certyfikacja WELL skupia się na zdrowiu i dobrym samopoczuciu człowieka. Inwestycja, która połączy certyfikację LEED lub BREEAM z WELL, będzie oferowała wysokiej jakości przestrzeń pracy, która jest przyjazna dla środowiska i dla człowieka.
Certyfikacje BREEAM oraz LEED wyznaczyły nową ścieżkę w projektowaniu budynków. Wybór systemu, w którym będzie certyfikowany budynek zależy przede wszystkim od indywidualnych uwarunkowań danej inwestycji. Ważne jest, aby inwestorzy obojętnie, którą certyfikację wybiorą, kierowali się dbałością o środowisko i człowieka.
