Centralny Obszar Biznesu to charakterystyczne miejsce dla dużych miast na całym świecie. Z pewnością kojarzy się z widokiem wielu szklanych wieżowców, miejscami takimi jak nowojorski Manhattan czy paryskie La Défense. Czym tak naprawdę jest Centralny Obszar Biznesu? Czy wiesz gdzie się znajduje w Warszawie lub w Twoim mieście?
SKĄD POCHODZI NAZWA CENTRALNY OBSZAR BIZNESU?
Inspiracją dla nazwy COB, która funkcjonuje w Polsce, było anglojęzyczne Central Business District. Określenie to funkcjonuje do dzisiaj w wielu krajach na całym świecie, jednak pod różnymi nazwami. W Niemczech tę strefę nazywa się „Innenstadt” lub „Stadtzentrum”, czyli po prostu Śródmieście lub centrum miasta, we Francji określa się ją, jako „quartier d’affaires”, czyli dzielnica biznesowa, a w Wielkiej Brytanie potocznie mówi się „City”, co również oznacza centrum. Często można się spotkać, również z nazwą Centrum Finansowe, ze względu na obecność siedzib największych korporacji i firm, zarówno krajowych, jak i międzynarodowych.
CZYM CHARAKTERYZUJE SIĘ CENTRALNY OBSZAR BIZNESU ?
Nasuwa się pytanie jak taką strefę wyróżnić z tkanki miasta? Czym musi charakteryzować, aby móc nazwać ją Centralnym Obszarem Biznesu? Granice COB są umowne i mogą ulegać zmianie wraz z rozwojem miasta. Centralny Obszar Biznesu ma swoje cechy charakterystyczne, do których należą:
- dominujące funkcje: biurowa oraz handlowo-usługowa
- duża gęstość zabudowy
- obecność wieżowców
- mały udział zabudowy mieszkaniowej
- rozwinięte połączenia komunikacyjne
- parkingi podziemne lub naziemne wielopoziomowe
- brak przestrzeni otwartych i terenów zieleni
- wysokie ceny gruntów
Wymienione wyżej cechy mają charakter ogólny, jednak największe znaczenie dla istnienia COB ma dominacja funkcji biurowej i handlowo-usługowej. W przypadku Warszawy, na obszarze określonym, jako COB udział zabudowy mieszkaniowej wcale nie jest niski. Wynika to jednak z historii miasta i braku określonej polityki przestrzennej przed latami 90-tymi XX wieku. Podobnie jest z przestrzeniami otwartymi oraz terenami zieleni, które występują w centrum stolicy. Obecność licznych parków oraz skwerów w centrum miasta, może być uznawane za walor, jednak znajdą się również osoby, które uznają, że ich miejsce jest poza COB.
CZY W MIEŚCIE MOŻE WYSTĘPOWAĆ WIĘCEJ NIŻ JEDEN COB I CZY ZAWSZE LOKALIZOWANY JEST W CENTRUM?
Centralny Obszar Biznesu nie wszędzie jest zlokalizowany w centralnej części miasta. Często uwarunkowane jest to historią danego miasta, ponieważ, jeśli centralna część miasta zdominowana jest przez zabytkową zabudowę, nie będzie tam gruntów inwestycyjnych, na których mogłyby powstać biurowce. W związku z tym, w takich miastach przeważnie pojawiają się dwa centra obok siebie, jedno historyczne oraz jedno nowe właśnie w postaci COB. Istnieją też miasta, gdzie występuje kilka takich obszarów. Z definicji wydawać się może, że COB może być jeden, natomiast inne skupiska zabudowy biurowej stanowią po prostu odrębne strefy biznesu. Jednak coraz większa urbanizacja, doprowadziła do powstania, tzw. megamiast, charakterystycznych dla krajów azjatyckich, w których może występować nawet kilka COB-ów.
POJĘCIE CENTRALNEGO OBSZARU BIZNESU W POLSCE
Pojęcie „Centralny Obszar Biznesu” pojawiło się w Polsce na przełomie lat 80-tych i 90-tych. Zostało określone przez specjalistów, zajmujących się rynkiem nieruchomości komercyjnych. Mogłoby się wydawać, że w tamtym czasie Warszawa, podobnie do innych polskich miast, nie posiadała bogatej bazy nieruchomości biurowych. Warszawa z tamtych czasów nie kojarzy nam się z biurowcami, tym bardziej obszarem, w którym mają dominować. W rzeczywistości powierzchnie biurowe były wówczas dostępne. Budynki, które pełniły funkcję administracyjną, dysponowały dużą przestrzenią pod działalność biurową, jednak o niskim standardzie. Nazwa COB odnosiła się jednak wówczas do miejsca koncentracji największych obiektów biurowych.
W Warszawie wówczas istniały trzy biurowce, które oferowały biura o wysokim standardzie, posiadające nowoczesne, jak na tamte czasy, rozwiązania. Te obiekty to Intraco I, zlokalizowany przy ulicy Stawki 2, Intraco II, obecnie Ch8 lub Oxford Tower oraz budynek LOT-u, dzisiaj powszechnie znany, jako Centrum LIM siedziba hotelu Marriott. Istniały, również inne charakterystyczne budynki, jak, np. już nieistniejący budynek Universal, jednak o znacznie niższym standardzie.
To pokazuje, że początkowo warszawskie COB praktycznie nie istniało, ponieważ nie mogliśmy mówić o przewadze funkcji biurowej. Sytuacja jednak dynamicznie się zmieniała.
Polska, której zasoby powierzchni biurowej na początku lat 90-tych były niewielkie, w zaledwie 10 lat stała się liderem rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Dla Warszawy bez wątpienia wyjątkowe były lata 1998-1999, w których powstała rekordowa liczba biurowców. Było to 46 budynków, które stanowiły 1/3 całkowitej powierzchni biurowej w mieście, w latach 1989-2001.
WARSZAWSKI CENTRALNY OBSZAR BIZNESU
W 2005 roku analitycy rynku nieruchomości z Polish Office Research Forum, z powodu dynamicznych zmian w mieście, postanowili określić do tej pory tylko umowne, strefy biznesu na terenie Warszawy. W związku z tym, podzielono rynki biurowe na dwie części – Centrum oraz Poza Centrum. Łącznie istniało 9 stref (obecnie 10), z czego dwie należały do Centrum, a siedem do Poza Centrum (obecnie 8). Do części nazwanej Centrum należał Centralny Obszar Biznesu (rdzeń) oraz obrzeża COB (nazywane często Centrum). Obecnie tereny otaczające COB, wchodzące w skład Centrum, dzieli się na cztery strefy: południową (Śródmieście Południowe), północną (Muranów, Nowe Miasto, Stare Miasto), wschodnią (Powiśle) oraz zachodnią (Mirów).
Ze względu na fakt, że pojęcie to jest używane przede wszystkim przez osoby związane z rynkiem biurowym, mieszkańcy często nie potrafią określić gdzie w ich mieście znajduje się ten obszar. Czy wiesz gdzie w Warszawie znajduje się Centralny Obszar Biznesu?
COB zlokalizowane jest w granicach dzielnicy administracyjnej Śródmieście.
Granice Centralnego Obszaru Biznesu w Warszawie to:
- Aleja Solidarności (granica północna)
- Hoża (granica południowa)
- Nowy Świat i Krakowskie Przedmieście (granica wschodnia)
- Aleja Jana Pawła II (granica zachodnia)
Charakterystyczne miejsca na jego terenie to, m.in.: Pałac Kultury i Nauki, Ogród Saski, Plac Bankowy oraz Plac Trzech Krzyży.
BIUROWCE W WARSZAWSKIM COB
Biurowce zlokalizowane w Centralnym Obszarze Biznesu zawsze otrzymują klasę A dla lokalizacji. Uznaje się je za najbardziej prestiżowe i świetnie skomunikowane. Wszystkie te zalety wiążą się z cenami, które w skali miasta są najwyższe.
W warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu znajdują się, m. in.: Q22, Rondo 1, Spektrum Tower, Warsaw Financial Center oraz Metropolitan. Powstają tu również, nowe inwestycje, takie jak Varso Tower, który ma zostać najwyższym budynkiem w Polsce oraz znaleźć się w czołówce wysokościowców w Europie, Skysawa, powstający przy Rondzie ONZ biurowiec, realizowany przez Polski Holding Nieruchomości czy Widok Towers, na miejscu dawnej siedziby spółki Universal.
Na obrzeżach COB, lokalizuje się wiele charakterystycznych inwestycji biurowych, takich jak: Warsaw Spire, Gdański Business Center czy Warsaw Trade Tower. Tu również realizowane są nowe projekty, jednak zdecydowanie najwięcej lokalizuje się na bliskiej Woli, czyli w zachodniej części Centrum. Z wielu inwestycji należy wymienić, m.in. The Warsaw Hub, The Warsaw Unit, Generation Park, Skyliner, Mennica Legacy Tower, Forest, Spark oraz Chmielna 89.
Początkowo, Centralny Obszar Biznesu mógł kojarzyć się z po prostu dzielnicą biurową, jednak w rzeczywistości jest znacznie bardziej złożonym zagadnieniem. Często stanowi najbardziej charakterystyczną część miasta. Ponadto, nowoczesny Centralny Obszar Biznesu z atrakcyjną powierzchnią biurową przyciąga wielu inwestorów. Patrząc na dynamikę rozwoju Warszawy możemy przewidywać, że granicę COB na przestrzeni lat będą ulegać zmianie. Możemy obserwować jak Warszawa staje się coraz bardziej widocznym punktem na biznesowej mapie Europy.
