Klasyfikacja biurowców, to pojęcie umowne, które nie posiada jednoznacznej definicji. Miejscem narodzin klasyfikacji biurowców są Stany Zjednoczone Ameryki. Zauważono tam konieczność wprowadzenia standardów i klasyfikacji budynków biurowych w wyniku intensywnego rozwoju rynku nieruchomości biurowych w latach 90-tych XX wieku.
Klasyfikacja biurowców jest zmienna w czasie. Oznacza to, że dziś nadana klasa biurowca klasa, może zmieniać się wraz z jego zużyciem, postępującym rozwojem technologicznym, innowacjami, a także wymaganiami najemców. Takie zmiany zaobserwujemy podczas wieloletniej pracy na rynku biurowców w Warszawie.
W Polsce pierwszą próbę określenia klasyfikacja biurowców podjęło Warsaw Research Forum (WRF) w 2000 roku. WRF tworzyli wtedy specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości komercyjnych – międzynarodowe firmy działające w Warszawie – CB Richard Ellis, Healey & Baker (aktualnie Cushman & Wakefield), DTZ, Jones Lang LaSalle, Colliers International.
Kolejna próba zdefiniowania klas biurowców została opracowana w Przewodniku „Modern Office Standards Polska” (MOSP) w 2008/2009 roku. Został on opracowany przez Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis oraz przy konsultacji z deweloperami.
W przewodniku MOSP określono 20 kluczowych kryteriów określających jakość budynków biurowych. Ustalono, że niektóre z nich są ważniejsze niż inne. Część kryteriów stało się obligatoryjne dla wszystkich klas, z powodu ich fundamentalnej roli. Pozostałe kryteria mogą być traktowane jako pomagające osiągnąć daną klasę budynku. Ustalono, że system klasyfikacja biurowców będzie zawierała 12 kryteriów obowiązkowych i 8 dodatkowych, które pomogą w określaniu klasy budynku.
KLASYFIKACJA BIUROWCÓW STOSOWANA W NASZEJ FIRMIE
Wg mojej opinii MOSP jest bardzo dobrym dokumentem, którym posługujemy się w naszej firmie przy określaniu klas biurowców, ale nieco go rozbudowaliśmy. Przyjmujemy 2 kryteria przy klasyfikacji biurowców:
- kryterium lokalizacji,
- kryterium jakości, standard techniczny
Na warszawskim rynku określamy kilka klas budynków biurowych – klasa A, B+, B i C. W naszej firmie do tej klasyfikacji dodajemy również tzw. budynki pozaklasowe, czyli takie, które nie spełniają standardów żadnej z tych klas, ale jednak są na rynku i cieszą się zainteresowaniem Najemców.
Biurowce klasy A to budynki nowoczesne, o najlepszym standardzie wykończenia, zlokalizowane w tzw. COB, czyli Centralnym Obszarze Biznesu. Budynki biurowe klasy A charakteryzują najwyższe czynsze, ale znajdziesz w nich komfort oraz wiele udogodnień do pracy.
Budynki kasy B+ to również nowoczesne budynki biurowe i o znakomitym standardzie. Klasa B+ to najczęściej spotykana klasa biurowców.
Budynki biurowe klasy B należą również do bardzo popularnych. Do tej klasy należą starsze budynki biurowe lub nowe, ale budowane od razu w standardzie klasy B, które oferują dobry standard wykończenia, ale nie najwyższej jakości.
Budynki biurowe klasy C cieszą się bardzo dużą popularnością wśród najemców. Charakteryzują je niższe czynsze niż w budynkach A i B, które wynikają głównie z ich niższego standardu oraz wieku biurowca – są to starsze budynki.
Ciekawym rodzajem budynków biurowych są kamienice biurowe, których większość zlokalizowana jest w Śródmieściu Warszawy. Kamienice te były kiedyś siedzibami różnych, nie istniejących już Przedsiębiorstw Państwowych. Wiele firm bardzo chwali sobie pracę w takich budynkach, uzyskujemy w nich zupełnie inny klimat do pracy. Kamienice biurowe zaliczamy najczęściej do tzw. budynków pozaklasowych.
Wiele kamienic biurowych zostało zrewitalizowanych i dostosowanych do dzisiejszych wymogów budynków klasowych. W takich przypadkach kamienice te zaliczamy do klasowych budynków biurowych.
Poniżej przedstawiam klasyfikacja biurowców na przykładzie obiektów już wybudowanych i funkcjonujących jakiś czas na rynku warszawskim.
KRYTERIUM LOKALIZACJI – CENTRALNY OBSZAR BIZNESU – COB
Centralny Obszar Biznesu to pojęcie umowne, które powstało w celu definiowania klas budynków biurowych w USA. COB obejmuje zawsze centrum miasta, które ma bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej, i które jest uznawane za najbardziej atrakcyjne dla lokalizacji siedziby firmy.
COB w Warszawie zostało zakreślone następującymi granicami:
- Al. Armii Ludowej ( granica południowa ),
- Al. Solidarności ( granica północna ),
- Ul. Towarowa ( granica zachodnia ),
- Rzeka Wisła ( granica wschodnia ).
Pozostałe tereny znajdujące się w granicach Warszawy nazwane zostały „ Poza Centrum „.
KRYTERIA JAKOŚCI:
OBLIGATORYJNE
- Prestiż budynku, jego rozpoznawalność poprzez charakterystyczną architekturę lub marki
- Możliwość bardzo elastycznej aranżacji wnętrza oraz wydajny wskaźnik powierzchni netto do powierzchni brutto,
- Recepcja / lobby – dobrze zaprojektowana strefa wejściowa z całodobową obsługą recepcji, pod względem rozmiaru i funkcji dostosowana do wielkości i przeznaczenia budynku,
- Części wspólne – dobrze rozplanowane i odpowiedniej wielkości trzony komunikacyjno-sanitarne obsługujące użytkowników budynku,
- Parking i obsługa budynku – dobry dostęp do budynku, odpowiedni współczynnik miejsc parkingowych na 100m2 powierzchni biurowej, zapewnienie miejsc parkingowych dla najemców i gości, łatwy dostęp dla dostawców oraz obsługi technicznej są podstawą funkcjonowania nowoczesnych budynków biurowych,
- Windy – minimalna ilość wind zapewniająca czas oczekiwania nie dłuższy niż 30 sek.,
- Sufity i oświetlenie – nowoczesny sufit wraz z wydajnym oświetleniem spełniającym wymagania,
- Instalacje elektryczne – odpowiednie zasilanie spełniające wymagania,
- System BMS – nowoczesny system BMS z możliwością kontroli i sterowania systemem bezpieczeństwa pożarowego, kontroli dostępu, systemami bytowymi i innymi systemami budynku,
- Okablowanie – zapewnienie przestrzeni na okablowanie i systemy IT,
- Przestrzeń na urządzenia techniczne najemców – zapewnione miejsce w obrębie budynku na dodatkowe urządzenia i instalacje najemców takie jak: serwerownie, anteny satelitarne, system UPS itp.,
- Źródła zasilania – dywersyfikacja źródeł zasilania na wypadek awarii sieci energetycznej,
FAKULTATYWNE
- Podłogi – podłogi podniesione o minimalnym prześwicie 90mm,
- Konstrukcja – zapewnienie na każdej kondygnacji biurowej minimalnych wymagań dotyczących wytrzymałości stropów oraz miejsc umożliwiających przeniesienie dużych obciążeń.
- Funkcje towarzyszące, udogodnienia – łatwy dostęp do funkcji towarzyszących w budynku lub w jego bezpośredniej bliskości, np. sklepy, restauracja, kawiarnia, przedszkole, klub fitness i inne udogodnienia
- Oświetlenie naturalne – dobry poziom oświetlenia światłem naturalnym, przynajmniej 70% powierzchni najmu netto rozmieszczonej w odległości nie większej niż 6m od okien, minimalna wysokość pomieszczeń w świetle 2,7m,
- Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja – zastosowanie nowoczesnego systemu HVAC wraz z kontrolą wilgotności zapewniającego dobry klimat wewnątrz pomieszczeń,
- Hałas – ciche środowisko w pomieszczeniach biurowych spełniające minimalne wymagania.
- Standardy ochrony środowiska – osiągnięcie jednego z następujących standardów: LEED – certifikat Złoty BREEAM – certyfikat Bardzo Dobry,
- Redukcja emisji CO2 – osiągnięcie przynajmniej 10% redukcji emisji CO2 w porównaniu ze standardem wymaganym obecnie przez polskie przepisy.
KLASYFIKACJA BIUROWCÓW – KLASA A
Budynek klasy A powinien spełniać przynajmniej 17 z 20 wyżej przedstawionych kryteriów standardu (12 obowiązkowych i 5 dodatkowych).
Klasyfikacja biurowców określa budynki klasy A jako położone w centralnej, najbardziej prestiżowej lokalizacji w danym mieście. Są to obiekty nowe lub względnie nowe, charakteryzujące się nowoczesną, wyróżniającą architekturą. Wyjątkiem w tej klasie obiektów są budynki zabytkowe po generalnym remoncie.
Budynki te oferują klientom dodatkowe usługi np. restauracje, sklepy, przedszkole, fitness klub itp. Aktualnie w budynkach klasy A znajdziemy na pewno, miejsca do parkowania dla motocykli, rowerów oraz szatnie i prysznice dla rowerzystów. Często w takim budynku znajdziemy specjalne pomieszczenie dla karmiących matek. Budynki klasy A te są bardzo dobrze zarządzane.
Przykłady budynków biurowych klasy A:
KLASYFIKACJA BIUROWCÓW – KLASA B+
Budynek powinien spełniać przynajmniej 15 z 20 kryteriów standardu (12 obowiązkowych i 3 dodatkowe).
Klasyfikacja biurowców określa budynki klasy B+ jako budynki biurowe o standardzie klasy A położone poza COB. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, oraz w dzielnicach przylegających do Centrum. Klasę B+ charakteryzują średnio wysokie czynsze najmu. Biurowce klasy B+ są wykończone i wyposażone w dobrym standardzie.
Przykłady budynków biurowych klasy B+
KLASYFIKACJA BIUROWCÓW – KLASA B
Budynek powinien spełniać przynajmniej 13 z 20 kryteriów standardu (12 obowiązkowych i 1 dodatkowy.
Ta klasa budynków jest najbardziej zróżnicowana i dość trudna do jednoznacznego i prostego zdefiniowania. Trudność ta wypływa z faktu, że zaliczamy do nich:
- nowe budynki położone poza COB – Centralnym Obszarem Biznesu o nieco niższym standardzie wykończenia, budowane od razu w klasie B,
- budynki biurowe w COB, ale wybudowane w XX wieku po generalnym remoncie,
Generalnie zasadę klasyfikacji budynków biurowych klasy B można określić jako brak jednej z cech charakterystycznych dla biurowców klasy A i B+. Może to być brak prestiżowej, centralnej lokalizacji w mieście albo brak dobrego standardu wyposażenia.
Nowe budynki klasy B są usytuowane w poza obszarem COB oraz w peryferyjnych dzielnicach miasta np. przy głównych arteriach komunikacyjnych lub trasach wylotowych z miasta. Budynki klasy B znajdziemy w Warszawie m. in. na Służewcu, na Ursynowie we Włochach przy Al. Jerozolimskich. Budynki te są często częścią większych parków biznesu. Są wykończone i wyposażone w dobrym standardzie.
Przykłady budynków biurowych klasy B
KLASA C – KLASYFIKACJA BIUROWCÓW
Budynek spełnia 12 lub mniej kryteriów standardu z 20 (którychkolwiek kryteriów).
Do tej grupy zaliczamy do budynki biurowe starsze, które mają ponad 15 lat charakteryzujące się niskim standardem. W tej grupie budynków jest dużo zlokalizowanych w ścisłym Centrum. Klasa C budynków cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem dość dużej grupy najemców. Ze względu na niski standard tych starych biurowców charakteryzują się niską ceną za 1 m2. Po wykonaniu niezbędnych prac budowlanych najemcy uzyskują często bardzo atrakcyjne miejsce pracy za niską cenę.
Przykłady budynków biurowych klasy C
BUDYNKI POZAKLASOWE
W każdym mieście istnieje wiele budynków biurowych, które uznajemy jako pozaklasowe. Często budynki te znajdują się dobrych, centralnych lokalizacjach, ale standard ich nie pozwala przypisać im jakiekolwiek „klasy”. W budynkach tych mieściły się na ogół w latach 50-tych do 90-tych siedziby państwowych przedsiębiorstw lub urzędy. Budynki te są po generalnym remoncie, ale ich dawna architektura zewnętrzna układ pomieszczeń wewnątrz, standard techniczny nie pozwolą już nigdy zaliczyć ich do budynków klasowych.
Przykłady budynków biurowych pozaklasowych
